Kredyty hipoteczne najczęściej bierzemy na bardzo długi okres. Niekiedy jest to 25, 30, a nawet maksymalny okres kredytowania, czyli 35 lat. Wtedy niewiele osób zdaje sobie sprawę z tego, że mogłoby spłacić zobowiązanie wcześniej, bo ciężko zaplanować kwestie finansowe, gdy nie wiemy, jak kiedyś będzie wyglądać budżet. Jednak często okazuje się, że dajemy radę spłacić wcześniej kredyt. Powstaje wtedy pytanie, co bank powinien zwrócić przy wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego? Na pewno warto przygotować się na oszczędności. Zobacz jakie!
Na czym polega wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego?
Jak można się domyślić, wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego, to sytuacja, gdy przelewamy bankowi więcej niż ustalono miesięcznie, aby nadpłacić lub całkiem pozbyć się zobowiązania. W przypadku, gdy powiększamy ratę kilkukrotnie, można powiedzieć, że spłacamy do przodu kolejne części naszego długu. Można w ten sposób korzystać z nadpłaty, ale też wcześniej spłacić kredyt w całości. W ten sposób skracamy czas kredytowania, jaki określono maksymalnie, podczas udzielania środków.
W niektórych bankach wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego wiąże się z dodatkowymi kosztami. Jednak coraz mniej kredytodawców pobiera za to prowizję. Najlepiej przedstawia się sytuacja, gdy za wcześniejszą spłatę nie naliczą nam opłaty, a na dodatek spodziewamy się oddania części środków. Wtedy warto dowiedzieć się, co bank powinien zwrócić przy wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego.
Co się należy przy wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego?
Istnieje kilka rodzajów kosztów, które teoretycznie powinny być zwrócone przez bank przy wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego. Są to przede wszystkim koszty, jakie ponosimy jako kredytobiorcy z góry z własnych środków jeszcze przed uruchomieniem zobowiązania. W bankowości fachowo nazywa się je terminem upfront. Oprócz nich można wyróżnić także takie, które uiszczamy przez cały okres spłaty kredytu.
Zastanawiając się nad tym, co bank powinien zwrócić przy wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego, warto wyróżnić wszystkie koszty, z jakich składa się kredyt:
- Koszty ubezpieczeń – chodzi zwłaszcza o ubezpieczenie kredytobiorcy, którego składki są płatne z góry za określony czas, ale nie obejmują pełnego czasu kredytowania. Po upływie danego okresu można wznowić polisę, jednak nie jest to przymus. Wykupując dodatkowe ubezpieczenia można uzyskać lepsze warunki kredytowe niż standardowo.
- Prowizja – nadal często jest pobierana przez banki przy udzielaniu kredytów hipotecznych. Prowizja może przyjmować różne formy, np. dodatkowej opłaty za udzielenie kredytu lub stanowić element wybranej oferty, obniżając tym samym jakiś inny koszt.
- Odsetki kredytowe – to element głównych kosztów, jakie ponosi kredytobiorca za przyznanie kredytu hipotecznego. To podstawowa kwestia, która nas zastanawia, gdy chcemy wiedzieć, co bank powinien zwrócić przy wcześniejszej spłacie kredytu.
Czy bank ma obowiązek zwrócić odsetki?
Odsetki to główny element, jaki może zastanawiać nas w kontekście wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego. Chodzi przede wszystkim o sytuację, gdy spłaciliśmy kredyt np. w 20 lat, zamiast w 30, na jakie ten kredyt dostaliśmy. Co w tym przypadku? Czy można liczyć na jakiś zwrot?
Odsetki to nic innego jak korzyść finansowa, którą otrzymuje bank w zamian za udzielenie kredytu. Można więc powiedzieć, że jest to po prostu jego zarobek. Niezależnie od tego, czy klient spłaci zobowiązanie w 10 lat, w 20, czy też w 30, bank musi coś zarobić na tym, że pożyczył daną kwotę i poniósł jakieś ryzyko. W związku z tym odsetki nie podlegają zwrotowi, co określa też orzeczenie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z września 2019 roku, wskazujące że: osoby chcące spłacić kredyt przed terminem przewidzianym w umowie, mają prawo oczekiwać częściowego, proporcjonalnego zwrotu tak zwanych kosztów początkowych – ponoszonych jednorazowo. Bedą to więc składki na ubezpieczenie czy prowizja, ale nie odsetki, gdyż je płacisz na bieżąco w racie.
Bardzo istotne jest jednak to, że bank w sytuacji wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego powinien odstąpić od żądania odsetek w kolejnym terminie za okres, który już nie będzie obowiązywał. Wobec tego, jeśli nie wiesz, co bank powinien zwrócić przy wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego i czy będą to odsetki, można powiedzieć, że teoretycznie tak. Nie będziesz musiał płacić odsetek za dalszą spłatę, bo już spłaciłeś ostatnie zobowiązanie. Co za tym idzie, masz już z tego tytułu jakieś oszczędności.
Co z prowizją przy wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego?
Jak już wiesz, prowizja to jedna z opłat, która podlega zwrotowi w przypadku wcześniejszej spłaty. Chodzi oczywiście o opłatę pobieraną z góry jednorazowo. Może to być więc np. prowizja za udzielenie kredytu czy nazwana inaczej – opłata początkowa lub opłata za przygotowanie dokumentów. Banki mogą pobierać ją w rożnej formie, nazywając rozmaitych sformułowań, jednak pamiętaj, że każda opłata jednorazowa podlega zwrotowi w świetle prawa.
Patrząc na ustawę o kredycie konsumenckim, można nieco się zagubić i zyskać sporo wątpliwości. Bowiem mówi ona, że:
„W przypadku spłaty całości kredytu przed terminem określonym w umowie, całkowity koszt kredytu ulega obniżeniu o te koszty, które dotyczą okresu, o który skrócono czas obowiązywania umowy, chociażby konsument poniósł je przed spłatą”.
Bardzo istotne jest to, że prowizja nie jest traktowana przez banki jako koszt związany z okresem kredytowania. Wobec tego bardzo często zakłada się, że żaden zwrot z tytułu pobranych prowizji się nie należy.
Artykuł 49 ustawy o kredycie konsumenckim wskazuje jednak jasno, że zwrot prowizji jest należny w wysokości wprost proporcjonalnej do powstałego okresu spłaty z umowy.
Zdaniem TSUE, jeśli bank takiego zwrotu odmówi, należy złożyć reklamację i powołać się na powyższe przepisy. Jeśli to nie poskutkuje, można wspomóc się usługami prawnika i ewentualnie zdecydować się na spór sądowy.
Jakie koszty powinien zwrócić bank przy wcześniejszej spłacie kredytu?
Podsumowując, jakie zwroty przy wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego na pewno przysługują? Są to:
- Prowizja – kwota proporcjonalna do okresu obowiązującego od dnia dokonania całkowitej spłaty do dnia ostatecznej spłaty, określonego w umowie kredytowej.
- Ubezpieczenie – zwrot niewykorzystanej składki za okres, który nie obowiązuje. Przykładowo wykupiłeś ubezpieczenie na 5 lat i zapłaciłeś z góry, a kredyt został spłacony w 4 lata, możesz ubiegać się o zwrot składki za 1 rok. Nie będzie to jednak pełna kwota, a zazwyczaj 25% niewykorzystanej składki.
- Odsetki – nie będzie to zwrot, ale „oszczędność” w części, która obowiązywałaby w przypadku dalszej spłaty kredytu. Unikniesz więc zapłaty odsetek za okres, który nie będzie obowiązywał z powodu wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego.
Ważne!
Wiele banków zrezygnowało już z prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu. Niestety w dużej mierze jej miejsce zajęła rekompensata za wcześniejszą spłatę. Możliwość jej pobrania określa ust. 1 art. 40 ustawy o kredycie hipotecznym. Musi być to jednak przewidziane w umowie kredytowej.
Zadajesz sobie pytanie, ile dostanę zwrotu za spłatę kredytu? Można obliczyć to w łatwy sposób. Skorzystaj z narzędzia, jakim jest kalkulator wcześniejszej spłaty. Narzędzie to wskaże potencjalną kwotę zwrotu do uzyskania przy podanych parametrach Twojego kredytu.
Jak odzyskać pieniądze z banku za wcześniejsza spłatę kredytu?
Niektóre banki idą na rękę kredytobiorcom i samodzielnie wypłacają należy zwrot, informując ówcześnie o tym kredytobiorcę. Jest to jednak rzadkie zjawisko, dlatego dobrze jest zadbać o dopełnienie wszystkich spraw i ubiegać się o oddanie części kwoty pisemnie.
W tym celu należy złożyć w banku pismo z prośbą o wyliczenie zwrotu prowizji stosownie do poniesionych przez Ciebie kosztów i okresu, który obejmuje wcześniejszą spłatę. Od razu zaznacz, że chcesz otrzymać zwrot i podaj swój numer rachunku.